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多數人購屋皆需銀行貸款, 無論購屋的目的是自住或投資, 購買不動產的金額都是很大, 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。

 

這幾年因為低利環境的因素, 貸款利息雖然越來越低, 但相對的房價也越來越高,  因此10 年前同樣的金額可能已買不到一樣的房子, 但貸款的利息成本卻較10年前便宜非常多...

這樣的情況確實也讓需要購屋自住民眾有些觀望不前, 一是不確定房價是否高點, 另一考量是一旦利率反轉向上, 可能會因此負擔不起高額的貸款利息。

 

然而購屋還是有一定的需求, 不論自住或各種形態的投資, 房價高能殺價空間有限, 但貸款利率雖低還是有向銀行爭取更好條件的訣竅。

雖然本網站有提供多數銀行房貸產品的資訊, 但所有的利率皆是參考使用, 所有的利率或條件還是需視貸款人自身的條件(工作形態,收入多寡, 成數要求...等等)

購屋貸款如何向銀行爭取好契約條件呢? 眉角在哪裡呢?

 

以下有幾個要訣~ 

 

<要訣一>  了解銀行歡迎的貸款族群為何, 並儘量凸顯身份優勢

 

銀行的確有較歡迎的貸款族群, 如果申貸人或申貸人的配偶有這些身份, 就要善加利用成為貸款的關係人, 銀行會因此給予利率上一定程度的減碼。

 

銀行歡迎的族群 

職業:  工作形態越穩定越佳, 例如: 公務人員, 公教人員,  上市上櫃公司員工 , 專業人士等等。如果借款人所擔任的職位越高, 服務年資越久, 或是收入所得高且明確。

若配偶有以上身份也可以善加利用, 擔任保證人爭取較佳條件。

家庭生活:  已婚或育有子女者, 在銀行眼中認為穩定性較高, 責任感較佳。

信用記錄佳:  申請貸款時, 銀行會經過申貸人書面同意後至聯合徵信中心查詢申貸人之信用記錄作為參考, 良好的信用記錄是申請貸款的基本條件,不過注意, 若從未跟銀行有往來記錄之申貸人也有可能被視為信用瑕疵 。

不動產形態:  銀行會將貸款的不動產做估價 , 估價並不等於你的買賣價, 不過區段越佳, 且為 “ 住” 字樣的不動產,  會是銀行喜歡承作的不動產。若有銀行認為之嫌惡設施(如下), 則可能貸款成數及利率條件都會較差。 


銀行眼中的嫌惡設施: 臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所等等

 

 

<要訣二> 瞭解有無適用的政府優惠房貸

 

如果是首購族, 一定要瞭解目前政府有提供哪些政策性優惠貸款。

最好的方法就是先找尋有承辦政府優惠房貸的銀行, 但因為政策性貸款有一定的限額, 在中南部或許足夠,但目前北部不動產動軋千萬以上, 不足額部分就比須向銀行申請銀行自身的貸款產品了, 關於政府優惠貸款細節如下: 

 

較項目

整合住宅補貼

方案

青年安心成家

方案

青年安心成家

優惠貸款

主辦單位 內政部 內政部 財政部
預算來源 住宅基金

住宅基金編列預算

補貼

各公股銀行自辦
申請條件

1.中低收入、弱勢家庭

2.家庭年收入在百分之五十分位點以下【台北、新北158萬、高雄111萬、其他縣市103萬】

3.無自用住宅或僅持有一戶住宅且該住宅係申請日前二年內購置並已辦理貸款之住宅。

1.20-40歲(換屋20-45歲)新婚或育有未成年子女者

2.家庭年收入在百分之八十分位點以下【台北、新北247萬、高雄184萬、其他縣市166萬】

3.無自用住宅或僅持有一戶住宅且該住宅係申請日前二年內購置並已辦理貸款之住宅。

1.20-45歲

2.本人及配偶名下無自用住宅

戶      數 1萬戶 2萬戶 總額度2000億貸款
可貸額度 220萬 200萬

800萬

(2016年起)

 

 

<要訣三> 瞭解綁約條款及違約金內容 

 

通常借款人容易忽略, 或是認為短期內不會轉貸...等, 但貸款期間的確有時會有突發狀況導致必須轉貸或清償貸款(中樂透?)。所以可以爭取儘量去爭取較短的綁約期及較低的違約金。

如果申貸人認為自身的職業身份還不錯, 是銀行極力爭取的貸款戶, 在利率不提升承作下是可以好好跟銀行爭取較佳的綁約條件。

但若要求完全不綁約,則貸款利率一定會較高。(天下沒有白吃的午餐~)

 

貸款綁約行情 : 須視銀行規定而定,

例如:第一年清償收取本金1%第二年收取本金0.75%第三年收取本金0.5% 。比例太高或年限過長可能都會是未來的負擔

 

 

<要訣四> 貸款年限及寬限期的決定 

 

貸款年限越長越好? 寬限期越長越好? 這樣的答案不見得適用所有人, 期限越長代表繳給銀行的利息就越多。在此建議, 若非個人財務需求, 不用寬限期能縮短與銀行之間的貸款契約,才是明智之舉!

 

至於坊間銀行已有 30、40年的房屋貸款專案, 是否划算? 

我們建議善用寬限期絕對會比拉長年限來的划算, 但是要注意寬限期後的本金是要依照剩餘貸款年限來繳清, 所以此時的月付金會比原來增加 2.65倍 ~ 3倍以上, 申辦時還是要注意自身所能負擔的範圍。

 

可以同時申請寬限期及30~40年貸款,不過要注意「自住使用」才可申請30年以上貸款

若寬限期結束銀行不再提供寬限時, 可以考慮轉貸至其他銀行重新申請寬限期。不過提醒您, 貸款遲早還是必須償還本金的 

 
 
<要訣五> 房產投資, 請注意政府法令的限制 

 

政府的房市策略會隨者市場經濟變化而作調整。如果你的購屋是自住使用, 請自動忽略, 這些限制主要還是針對投資戶為主。

 

註:2016年起短期交易奢侈稅退場, 售屋改徵「房地合一」稅/ 特定地區房貸限制亦廢除

 

 

<要訣六> 加買房貸壽險提高自身及銀行債權保障 
 
房子是這輩子重要的資產之一,但貸款後也會是龐大的負債, 投保房貸壽險雖然不是強制性, 但萬一貸款人不幸身故, 房貸壽險理賠金可以清償房貸, 債務不至於留給家人,其實是極有幫助的 。對銀行來說, 有房貸壽險的貸款人相對債權風險會小一些, 因此在房貸部分或許會做些優惠減碼 。
不過房貸壽險不甚便宜, 可能還會背負更高貸款, 還是要詳加評估自身需求。
 
<要訣七> 活用本網站提供的資訊及工具 
 
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